「住宅ローンが残っているとマンションは売れないのでは？」と不安に思う方が多いですが、結論から言えば売れます。ただし残債の状況によって取るべき対処法は変わります。本記事では【残債が少ない（売却益あり）】【残債と売却額がほぼ同じ】【残債が売却額を上回る（アンカリング）】のケース別にわかりやすく解説し、実際の手続きの流れや注意点、売却で押さえるべきポイントをまとめます。
まずは基本：売却とローンの関係
マンションを売るとき、ローン（抵当権）が設定されているのが一般的です。売却で得たお金（売買代金）でローンを完済（抵当権抹消）してから名義を移すのが基本的な流れになります。つまり、売却そのものはローンが残っていても可能ですが、完済の方法をどうするかがポイントです。
残債別：考え方と具体的対処法
1）残債が売却予想額より少ない（＝売却益が出せるケース）
このケースは最もシンプル。売却代金でローンを一括返済（繰上返済）し、抵当権抹消を行った後に買主への引き渡しを行います。売却益がある場合は、仲介手数料や譲渡所得税（該当する場合）、引っ越し費用などを差し引いた残りが手元に残ります。
- 売却前に複数社で査定し、相場より低く売らない工夫をする。
- 繰上返済による手数料や、金融機関の残高証明取得費用を確認する。
2）残債と売却価格がほぼ同額（＝トントンのケース）
この場合、売却後に手元に残る現金は少ないため、取引費用（決済時の司法書士費用、仲介手数料、引越し費用など）をどう準備するかが重要です。売却代金がローンの一括返済に充てられるため、売却後の一時的な現金不足に備えておくことをおすすめします。
3）残債が売却価格を上回る（＝アンダーローン／マイナス）
ローン残高が高く売却代金だけでは足りない場合、いくつかの選択肢があります。
対処法A：自己資金で差額を補う
手元資金がある場合、売却完了時に差額を用意してローンを完済します。手続きは通常と同じで、売買代金＋自己資金で抵当権を抹消します。
対処法B：買主にローンを引き継いでもらう（住宅ローンの承継）
日本では買主が既存ローンをそのまま引き継ぐことは一般的ではありません（金融機関の審査や契約条件の問題）。例外的に条件が合えば可能ですが稀です。
対処法C：借り換えやリスケ（金融機関と相談）
ローンの条件変更や他銀行での借り換えで負担を減らし、売却期間中の支払い負担を軽くする方法です。借り換えで一時的に負担が増えることもあるため、試算が必要です。
対処法D：任意売却（債権者と交渉して売る）
返済が滞っていて督促が来ている場合、金融機関と交渉して市場価格で売却し、得た金額を優先弁済に充てる「任意売却」が選択肢になります。強制競売よりも良い条件で処理できるケースが多いですが、専門業者や弁護士の助けが必要になることがあります。
売却の流れ（ローンが残る場合の実務イメージ）
- 不動産会社に相談・査定（複数社で比較）
- 販売活動（媒介契約を締結）
- 買主決定→売買契約締結（手付金の受領）
- 融資機関と調整：残債の最終確認・必要書類の準備
- 決済・引渡し（売却代金でローンを完済、抵当権抹消）
- 登記手続きと名義変更、税金の清算
注意点・押さえておきたい費用
売却時にかかる主な費用は以下の通りです。
| 項目 | 備考 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格に対する手数料（上限あり） |
| 登記・司法書士費用 | 抵当権抹消登記や所有権移転登記の費用 |
| 譲渡所得税（当てはまる場合） | 保有期間や譲渡益により税率が変わる |
| 引越し・リフォーム費用 | 内覧用の修繕費も含む |
よくある質問（FAQ）
Q：ローンの残債は買主にそのまま引き継げますか？
A：基本的には難しいです。買主が同意して既存ローンを承継するには金融機関の審査や同意が必要で、現実的には買主が新たにローンを組み直すケースが多いです。
Q：ローンの一部だけを売却代金で返すことはできますか？
A：可能ですが、残ったローンに対して抵当権が残ることになり、買主への引き渡しができないため、通常は完済して抹消するのが原則です。例外的に担保の付け替えや同意があれば対応できる場合があります。
売却で失敗しないためのチェックリスト
- ローン残高の最新の残高証明を金融機関から取得する。
- 複数の不動産会社に査定を依頼して売出価格の目星をつける。
- 売却にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用等）を事前に試算する。
- 支払いの滞納がある場合は、早めに金融機関と相談する。
- 相談が必要なら弁護士や任意売却に強い業者に依頼する。
まずはプロに相談して、あなたの物件の正確な売却シミュレーションを作りましょう。
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