令和７年９月版
相続した不動産の売却手続き｜流れ・必要書類・注意点6選
親や親族から不動産を相続したものの、「住む予定がない」「維持管理が大変」「固定資産税が重い」といった理由で売却を検討する方は少なくありません。しかし、相続不動産の売却には通常の不動産売却とは異なる特別な手続きが必要です。
この記事では、相続不動産を売却する際の流れ・必要書類・注意点を徹底的に解説し、最後によくある質問（Q&A）もまとめました。売却をスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください。
1. 相続不動産を売却するための全体の流れ
相続した不動産を売却するには、以下のようなステップを踏みます。
- ① 相続人の確定（誰が相続するかを明確にする）
- ② 遺産分割協議（相続人同士で不動産の扱いを話し合う）
- ③ 相続登記（名義を被相続人から相続人へ移す）
- ④ 不動産会社へ査定依頼・媒介契約
- ⑤ 売却活動・買主探し
- ⑥ 売買契約の締結
- ⑦ 決済・引渡し
2. 相続人の確定と遺産分割協議
最初のステップは「誰が不動産を相続するのか」を確定することです。法務局で「法定相続情報一覧図」を作成しておくと便利です。
遺産分割協議とは？
複数の相続人がいる場合、不動産を「誰が相続するか」「売却して代金を分けるか」を話し合う必要があります。この話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。
遺産分割協議書を作成して、相続人全員の署名・実印を押すことが重要です。
3. 相続登記（名義変更）の必要性
相続不動産を売却するには、必ず相続登記を行って所有者を変更しなければなりません。2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に行わないと過料（罰金）が科される可能性があります。
相続登記に必要な書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 住民票（相続人のもの）
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
司法書士に依頼するケースが多いですが、自分で行うことも可能です。
4. 不動産会社への依頼と売却活動
相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼して売却活動を開始します。
査定依頼のポイント
- 複数社に査定を依頼して相場を把握する
- 相続物件は老朽化している場合が多いため、現状のまま売るのかリフォームするのかを検討する
- 空き家期間が長い場合、固定資産税や管理コストとのバランスを考慮する
売却活動は「レインズ」への登録、ポータルサイト掲載、チラシ広告などを組み合わせて行われます。
5. 売買契約・決済・引渡し
買主が見つかれば売買契約を締結し、手付金を受け取ります。その後、残代金の受領・所有権移転登記・引渡しを経て売却が完了します。
売主が負担する費用
- 仲介手数料（不動産会社へ）
- 登記費用（司法書士へ）
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
6. 相続不動産売却の注意点
税金面での注意
- 相続税の申告期限は「相続開始から10か月以内」
- 売却益が出た場合は譲渡所得税が発生
- 相続税を納めるために不動産を売却する「物納・代償分割」も検討できる
手続き面での注意
- 相続人同士の合意が取れないと売却できない
- 遺産分割協議が長引くと市場価値が下がるリスク
- 放置すると老朽化・空き家問題に発展する可能性
7. よくある質問（Q&A）
Q1. 相続登記が終わっていない状態でも売却できますか？
A. 売却はできません。必ず相続登記を済ませてからでないと売買契約は成立しません。
Q2. 相続人が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？
A. はい。不動産は共有財産となるため、売却には相続人全員の合意と署名捺印が必要です。
Q3. 相続した家が老朽化しています。リフォームしてから売るべきですか？
A. 状況によります。リフォーム費用より売却価格の上昇幅が小さい場合は、現状渡しの方がメリットがあります。不動産会社に相談しましょう。
Q4. 相続した不動産を売却した場合、税金はどうなりますか？
A. 譲渡所得税が発生する可能性があります。ただし「相続財産を譲渡した場合の特例」や「空き家譲渡の3,000万円特別控除」などが適用できる場合があります。
Q5. 相続した不動産をすぐに売るべきか、しばらく保有すべきか迷っています。
A. 維持費や固定資産税の負担、今後の不動産市場動向を考慮して判断しましょう。売却の方がメリットが大きいケースが多いです。
8. まとめ
相続不動産の売却は、相続人の確定 → 遺産分割協議 → 相続登記 → 売却活動という流れを経て進みます。通常の不動産売却よりも準備が多く、税金や相続人の同意といったハードルもありますが、専門家のサポートを受ければスムーズに進めることが可能です。
まずは不動産会社や司法書士へ相談し、状況に応じた最適な方法を検討しましょう。
相続不動産の売却は複雑です。査定・相談は完全無料・秘密厳守で対応いたします。
