令和7年7月版
不動産売却で知っておきたい「契約不適合責任を免責にする」落とし穴とは？
不動産売却を検討されている方の中には、「契約不適合責任を免責にしたい」と考える方も少なくありません。しかし、免責にしたからといって売主がすべてのリスクから解放されるわけではないことをご存じでしょうか？
今回は、不動産売却における契約不適合責任免責の売主リスクについて詳しく解説します。安心して不動産売却を進めるための注意点もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、売買契約で引き渡された不動産が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば：
- 雨漏りやシロアリ被害
- 給排水設備の故障
- 境界未確定や越境問題
などが引き渡し後に発覚すると、買主は修補請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償請求などを行うことができます。
契約不適合責任免責とは？なぜ売主にリスクが残るのか
中古住宅（マンション・戸建）など個人間の不動産売却では、売買契約に「契約不適合責任免責」とする特約を入れているのがよく散見されます。しかし、これには注意が必要です。
免責にしても売主に残るリスクの例：
- 売主が既に知っていた不具合を隠していた場合→免責が無効になり、責任を問われる
- 境界トラブルなど重要事項の説明義務違反→契約不適合責任とは別に損害賠償請求される可能性がある
- 瑕疵を知っていたのに説明しなかった場合→「悪意」や「重過失」があったとされ、責任追及される
免責にすると買主の購入意欲が低下し、売れにくくなる可能性もある
契約不適合責任を免責にすると、買主から見ると「何か問題があっても売主は責任を負わない」という不安が強くなります。そのため、購入をためらったり、値引き交渉が強くなったりするケースも少なくありません。
特に売却期間を短くしたい場合やスムーズな取引を望む場合は、免責をつけることでかえって売却が難しくなるリスクもあります。
売主が注意すべきポイント
- 境界や面積、建物の状態をしっかり確認
地積測量図や登記簿をもとに、買主に正しく説明する - 既知の不具合は必ず伝える
知っていたのに説明しなかった場合は免責が効かない - インスペクション（建物状況調査）を活用
専門家による調査を行い、状態を把握・説明する - 不動産会社と相談して契約条件を設定
信頼できる不動産会社に依頼し、トラブルを未然に防ぐ
まとめ
不動産の売却では、「契約不適合責任免責」という特約をつけることで売主の負担を減らすことができますが、それだけで完全にリスクがなくなるわけではありません。さらに、免責により買主の不安が高まり、購入意欲が低下して売却が難しくなる可能性もあります。
正確な情報開示と誠実な対応こそが、売主自身を守る最大の武器です。信頼できる不動産会社と連携し、安全・安心な取引を目指しましょう。
