【注意喚起】不動産売却で“囲い込み”にあわないために！査定依頼前に知っておきたいポイント

「都島区・旭区・城東区・守口市で不動産を売却したい」とお考えの方へ。不動産売却では「査定価格」や「売出し方法」だけでなく、媒介契約後の販売活動で発生しやすい“囲い込み”という問題に注意が必要です。

今回は国土交通省の資料を参考に、囲い込みの仕組み、売主への影響、対策をわかりやすく解説します。

囲い込みとは？仕組みと理由

媒介契約を結んだ不動産会社が、自社で買主を見つけて仲介手数料を両方から得るため、他社に物件を紹介しない行為を指します。特に「専任媒介」「専属専任媒介」で起こりやすい問題です。

• レインズに物件を未登録
• レインズに「商談中」などと表示して他社を排除
• 他社からの紹介を断る

囲い込みによる売主への影響

囲い込みが起きると...

• 本来より高い価格で売れるチャンスを逃す
• 販売期間が長引く
• 結果的に値引き交渉に応じる可能性が高くなる

特に都島区・旭区・城東区・守口市など人気エリアでは、本来ならすぐに売れる物件も囲い込みによって安く売却してしまう危険があります。

国土交通省も問題視

囲い込みは法律で禁止されていないものの、国交省はガイドラインで問題視。

• 専属専任媒介：媒介契約締結から５日以内にレインズ登録義務
• 専任媒介：媒介契約締結から７日以内にレインズ登録義務
• 他社への紹介拒否はガイドライン違反

囲い込みを防ぐ方法

• 「一般媒介契約」を検討する
• 専属専任・専任媒介の場合レインズ登録証明書を必ずもらう
• 販売状況を毎週レポートでもらう
• 他社の紹介を拒否しないか確認する

一般媒介契約のデメリットも知っておこう

一般媒介は複数の不動産会社に依頼できるので囲い込みを防ぎやすい反面、以下のデメリットがあります。

• 担当者が「他社で決まるかも」と考え、販売活動が消極的になりやすい
• 広告やポータルサイトへの掲載が少なくなる場合がある
• 販売戦略が統一されずバラバラになることも

だからこそ、信頼できる会社を選ぶことが何より大切です。

囲い込みが起きやすい背景

人気エリアで需要が高いほど、他社からの買主紹介が期待できるので、自社だけで売ろうとする業者が増えます。しかし本来は売主の利益が第一。不動産会社が自社の利益を優先するのは大きな問題です。

実際の事例（フォレストスタイル）

不動産売却を依頼したが、数週間経ってもポータルサイトに掲載なし。「業者買取があるのでレインズも未登録」と言われたが、これは囲い込みの典型例。媒介契約を解除し、フォレストスタイルでレインズ・SUUMO・アットホームに掲載 → 1か月で8件の問い合わせという結果になりました。

査定段階から注意を

• 不自然に高すぎる査定額を提示
• 他社への依頼を強く止める
• レインズやポータルサイト掲載を渋る

こうした会社は囲い込みを行うリスクが高いです。

まとめ

✅ 不動産売却で「囲い込み」は大きな損失を生む
✅ 査定や媒介契約の段階で業者の姿勢を見極める
✅ 信頼できる不動産会社選びが重要

フォレストスタイルでは囲い込みを行わず、適正価格の査定とオープンな販売活動をお約束します。

無料査定・セカンドオピニオン受付中

「囲い込みかも？」「もっと高く売れる？」と不安な方は、まずは無料でご相談ください。